Pinel dans l’ancien, à consommer avec modération

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Quand on évoque le dispositif Pinel, on pense forcément à l’investissement locatif dans un logement neuf. On sait moins qu’il s’applique aussi à l’achat dans l’ancien. Sous certaines conditions, bien sûr. Plus sélectif que son homologue neuf, il présente des atouts indéniables.

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En fonction depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel succède au Duflot et s’appliquera jusqu’au 31 décembre 2016. Mis en place pour favoriser la production de logements, il concerne donc en priorité les biens acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (Vefa), mais aussi les logements anciens, dès lors qu’ils sont en trop mauvais état pour être loués, ainsi que les locaux non affectés à l’habitation. « Sur ce segment de marché, nous avons affaire à des investisseurs aguerris qui, contrairement au secteur du neuf où l’on rencontre plutôt des primo-investisseurs, cherchent à réaliser un placement patrimonial », explique Bertrand de Raymond, le patron de CapCime, une société spécialisée dans ce type d’opération. Ces investisseurs ont, en effet, bien compris, les avantages du Pinel dans l’ancien. À commencer par le choix de l’emplacement. Contrairement aux programmes neufs, souvent construits en périphérie, l’immobilier ancien à réhabiliter offre davantage d’options. On le trouve partout et notamment en centre-ville, où la demande locative est, a priori, forte, et la valeur patrimoniale assurée. Un autre atout, le montant de l’investissement. « Il est possible de trouver des biens de 30 à 40 % moins chers que dans le neuf, même rénovés, ce qui autorise une rentabilité nette (hors avantage fiscal), qui atteint environ 4,5 % au lieu de 3 % dans le neuf », lance Nicolas Julien, associé gérant d’Investicité, un autre spécialiste de ce type de montage. Un avis que ne partage pas forcément Philippe Gury, responsable produits chez Avenir Finance. « L’ancien est souvent handicapé par d’importantes contraintes techniques en cœur de ville, ce qui a pour conséquence d’augmenter les prix de sortie et de rendre parfois la réhabilitation plus chère que le neuf », remarque-t-il. Raison pour laquelle ce marché reste plutôt confidentiel. « Le vivier d’immeubles à réhabiliter susceptibles de répondre aux critères requis pour le Pinel ancien demeure restreint, souligne de son côté Gilbert Rodriguez, président d’Inter Gestion. Il faut savoir que ce dispositif existait déjà sous les régimes Robien, Scellier et même Duflot. Nous avons mené quelques opérations de ce type. »
Indices et chiffres
Nom Date d'ajout de la source
Match Pinel neuf/Pinel ancien : l’ancien gagnant ! 05/05/2015
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