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Copropriété

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Achat d'un lot de copropriété, convocation et déroulement de l'assemblée générale, répartition des charges de copropriété, vote de travaux, droits et devoirs des copropriétaires, missions et honoraires du syndic de copropriété, rôle du conseil syndical... Les règles de copropriété sont nombreuses, régulièrement modifiées et souvent complexes.

Actualisé en permanence, ce dossier expert apporte toutes les réponses utiles à une gestion fluide de sa copropriété.

Illustré de nombreux conseils pratiques, il donne accès à des outils variés accessibles d'un seul clic : textes législatifs et réglementaires, jurisprudence en texte intégral, fiches pratiques détaillant les procédures, modèles de lettres...

Les mises à jour dans ce dossier expert
Date de maj. Nom des sous-dossiers mis à jour Titre de la source juridique  
21/08/2015 L'achat d'un lot de copropriété Arrêté du 10/08/2015 modifiant l'arrêté du 08/07/2008 modifié définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation, JO du 19
04/02/2015 Le vote des travaux Décret n° 2015-114 du 02/02/2015 modifiant l'article R. 129-13 du code de la construction et de l'habitation (DAAF), JO du 4 (détecteurs de fumée)
26/12/2014 L'achat d'un lot de copropriété LOI n° 2014-1545 du 20/12/2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives, JO du 21
02/06/2014 L'achat d'un lot de copropriété Cass. civ. 3, 25/03/2014, n°13-16.181 : agent immobilier - compromis - copropriété - procédure en cours - devoir d'information - responsabilité
26/03/2014 Le vote des travaux LOI n° 2014-366 du 24/03/2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), JO du 26
L'achat d'un lot de copropriété

Avant d’acheter un logement dans une copropriété l’acheteur a intérêt à vérifier certains points.

Il est important de lire attentivement le règlement de copropriété et d’avoir une idée du montant des charges et dépenses de travaux.

De son côté, le vendeur a l’obligation d’informer au mieux l’acheteur. Il doit mentionner la superficie exacte de son lot dans le contrat et faire réaliser une série de diagnostics dont il fournira les comptes rendus. Enfin, la question du partage des charges doit être arrêtée.

La convocation de l'assemblée générale

Les copropriétaires ont tout intérêt à participer à l’assemblée générale, seul mode de délibération existant pour voter les décisions à prendre, de la plus courante à la plus grave, qui concernent leur copropriété.

C’est au syndic qu’il revient de réunir l’assemblée générale selon des modalités de convocation fixées par la loi, notamment la forme et le délai dans lesquels il doit adresser l’ordre du jour et les documents joints aux copropriétaires.

Ces règles doivent être respectées sous peine d’annulation de l’assemblée générale, en cas d’irrégularité.

Le contrôle des comptes

En qualité de mandataire de la copropriété,  le syndic a des obligations comptables. Chaque année, il doit faire approuver les comptes du dernier exercice par les copropriétaires réunis en assemblée générale. Il doit, en outre, respecter des règles strictes pour la tenue des comptes et leur présenter cinq tableaux comptables normalisés qui sont le reflet de sa gestion. le droit de regard des copropriétaires s’en trouve donc renforcé. Ce qui permet aux membres du conseil syndical d’opérer un suivi plus rigoureux de l’administration de l’immeuble.

La répartition des charges

Les charges de l’immeuble se divisent en deux catégories, chacune partagée entre les copropriétaires selon des critères différents. les charges relatives aux parties communes, réparties en tantièmes de copropriété, concernent l’entretien des parties communes et l’administration de l’immeuble. les charges induites par les équipements et services collectifs sont réparties selon le critère de l’utilité objective. Une décision à l’unanimité est requise pour modifier la répartition des charges, sauf dans certains cas particuliers. Une répartition illicite peut être contestée en justice.

Le syndic de copropriété

Toute copropriété doit avoir un syndic pour l’administrer.

Il peut s’agir d’un syndic professionnel, dont le choix est une opération délicate. Il est important de sélectionner les candidatures en exami­­nant attentivement leurs projets de contrat et leurs honoraires. L’un des copropriétaires peut se porter candidat. Le syndic bénévole non rémunéré doit aussi élaborer un contrat. la nomination du syndic se fait en assemblée générale et son mandat est de 3 ans.

La loi énumère les missions du syndic. Il doit gérer l’immeuble, faire respecter le règlement de copropriété et exécuter les décisions de l’assemblée générale.

Les droits et devoirs des copropriétaires

Les copropriétaires sont libres d’utiliser les parties privatives de leur lot comme bon leur semble, à condition de respecter le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.

Chaque copropriétaire possède en plus une quote-part des ­parties communes. Celles-ci sont, en principe, à l’usage de tous mais le règlement accorde parfois un droit de jouissance exclusif à un copropriétaire.

Enfin, il est possible d’acheter des parties communes à la copropriété. L’accord de l’assemblée générale est indispensable.

Le déroulement de l'assemblée générale

L’assemblée générale de copropriété obéit à des règles définies par la loi. des formalités marquent le début de la séance : signature d’une feuille de présence, élection du président de l’assemblée et des scrutateurs. Selon leur nature, trois majorités s’appliquent pour voter les résolutions à l’ordre du jour. À l’issue de l’assemblée générale, il faut établir un procès-verbal dans lequel figureront les résultats des votes. Seuls les propriétaires opposants ou absents et non représentés peuvent contester une décision si une irrégularité a été commise.

Les charges à payer

Il existe deux catégories de charges dans une copropriété. Les charges ­courantes, qui permettent à la copropriété de fonctionner et de se maintenir en état, et les charges exceptionnelles qui servent à financer des travaux importants, des diagnostics techniques ou des avances pour travaux futurs. C’est le syndic qui appelle les provisions pour charges votées en assemblée générale. C'est également lui qui lance les procédures en cas de charges impayées.

Le vote des travaux

La plupart des travaux doivent être décidés en assemblée générale.

Pour des travaux d’entretien et de réfection, il suffit d’obtenir la majorité simple de l’article 24.

En revanche, pour des travaux d’amélioration, la majorité absolue de l’article 25, plus difficile à réunir, s’impose.

Certaines améliorations à statut spécial peuvent toutefois être votées à une majorité plus souple.

Par ailleurs, certains travaux réalisés par un copropriétaire à ses propres frais requièrent également une autorisation préalable de l’assemblée générale.

Le conseil syndical

Le conseil syndical doit assurer la coordination permanente entre le syndic, en général un professionnel extérieur à la copropriété, et les copropriétaires, qui se réunissent en assemblée générale une fois par an. les missions du conseil syndical consistent à contrôler l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic en passant au crible la comptabilité, et à assister le syndic en donnant son avis sur les questions intéressant la copropriété.

L’organisation du conseil est déterminée par le règlement de copropriété. Si ce n’est pas le cas, la décision appartient à l’assemblée générale. Tout copropriétaire ou son conjoint peut se porter candidat, mais ni le syndic ni ses employés ne peuvent en faire partie.