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Baux d'habitation

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De la recherche d'un locataire solvable à la fin du bail (à l'initiative du bailleur ou du locataire), en passant par la révision annuelle du loyer (voire son augmentation), la répartition des charges ou encore du coût des travaux, bailleur et preneur doivent connaître leurs droits et obligations afin d'optimiser leur rapport locatif.

Ce dossier propose une analyse complète du régime « courant » de la loi de 1989, permettant une gestion optimisée des locations immobilières.

Actualisé en permanence, illustré de nombreux conseils pratiques, il donne accès à des outils variés accessibles d'un seul clic : textes législatifs et réglementaires, décisions de justice en texte intégral, fiches pratiques détaillant les procédures, modèles de lettres, indices quotidiennement mis à jour...

Les mises à jour dans ce dossier expert
Date de maj. Nom des sous-dossiers mis à jour Titre de la source juridique  
07/12/2016 La signature du bail Loi n° 89-462 du 06/07/1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23/12/1986 (dernière modification le 10/02/2016, en vigueur au 07/12/2016)
31/03/2016 Les obligations du locataire Décret n° 2016-383 du 30/03/2016 fixant le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d'assurance pour compte du locataire, JO du 31 (loi Alur)
16/12/2015 Le loyer et les charges Décret n° 2015-1654 du 11/12/2015 modifiant le décret n° 2009-1621 du 23/12/2009 fixant le cahier des charges prévu au g de l'article L. 313-3 du code de la construction et de l'habitation au titre de la garantie universelle des risques locatifs, JO du 13
09/11/2015 La signature du bail Décret n° 2015-1437 du 05/11/2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution, JO du 7 (loi Alur)
29/06/2015 Le loyer et les charges Arrêté préfectoral du 25/06/2015, n° 2015176-0007, fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris
La signature du bail

La loi du 6 juillet 1989 régit toutes les locations de résidences principales. Elle s'applique automatiquement (on dit « de plein droit ») aux locations non meublées à usage d'habitation principale, y compris les locations « mixtes » à usage d'habitation et professionnel (avocat ou médecin, par exemple, qui habitent et exercent dans les lieux loués). Elle concerne aussi les locaux accessoires loués avec le logement (cave, parking...).

La location meublée à titre de résidence principale est désormais, elle aussi, soumise à la loi de 1989. Des dispositions particulières lui sont réservées (art. 25-3 et suiv. de la loi de 1989).

Toutes les dispositions de la loi de 1989 sont d’ordre public, ce qui signifie qu’il n’est pas ­possible d’y déroger dans un sens défavorable au locataire, même avec son accord.

La loi exige un contrat écrit, signé par le bailleur et son ou ses locataires. Avant cette étape, il faut effectuer quelques vérifications préalables.

Il est important, bien sûr, de s’assurer de la solvabilité d’un locataire et de prendre des garanties contre les impayés.

Le contrat de location n’est pas ­forcément rédigé par un professionnel, mais il doit comporter des mentions obligatoires et sa durée ne peut être inférieure à 3 ou 6 ans, en principe.

Il est indispensable de lui annexer un état des lieux précis du logement.

Les obligations du bailleur

Certaines obligations s’imposent au bailleur.

Il doit louer un logement décent respectant les normes de confort et de sécurité en vigueur.

Sans être nécessairement remis à neuf, le logement doit être en bon état d’usage, avec des équipements capables de fonctionner.

En cours de bail, le bailleur doit prendre en charge les réparations indispensables pour maintenir le logement en état d’être loué.

Enfin, il est tenu d’assurer la tranquillité de son locataire en respectant les conditions de la location.

La fin du bail

Le bail d’habitation peut prendre fin à l’initiative du locataire. Celui-ci a le droit de donner congé à tout moment, sans se justifier, s’il respecte un préavis de 3 mois.

Le contrat de location s’achève également en cas de décès du locataire, sauf si l’une des personnes autorisées par la loi demande à le reprendre.

Lorsque la fin du bail est initiée à l’initiative du propriétaire, le congé doit être donné au moins 6 mois avant l’échéance du contrat, pour l’un des motifs prévus par la loi.

Il faut impérativement respecter les ­formalités de fin de bail pour que le congé soit valable et éviter toute contestation.

Le règlement des litiges

Les sources de litiges entre propriétaire et locataire sont variées, mais le recours en justice peut être souvent évité.
Bailleur et locataire peuvent, en effet, saisir la commission départementale de conciliation.

Accessibles, composées à parts égales de représentants de bailleurs et de locataires, les commissions de conciliation offrent une solution plus rapide, moins lourde et moins onéreuse que le recours au tribunal.

Si ce recours a échoué, il faut engager une action en justice. Plusieurs procédures, plus ou moins rapides, permettent alors d’obtenir une décision.

Le loyer et les charges

Lorsqu’un logement est loué pour la première fois, le bailleur est libre de fixer son prix. Il en est de même lors de la relocation d'un bien vacant, quelle que soit la durée de la vacance (hors zones "tendues").

Ce n'est pas le cas avec un bien acquis dans le cadre d'un dispositif d'investissement locatif (Duflot, Scellier...), car le loyer est alors encadré.

En revanche, en cours de bail ou lors de son renouvellement, le bailleur ne peut pas revoir librement le montant du loyer. Ce dernier peut augmenter : soit en cours de bail, s'il contient une clause d'indexation (ce qui est normalement le cas), soit lors du renouvellement du bail, s'il est sous-évalué par rapport à ceux du voisinage.

Attention, dans certaines villes où la demande excède l'offre, le montant du loyer est encadré.

Les obligations du locataire

Les obligations du locataire sont énoncées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.  Celui-ci doit respecter l’usage du ­logement, tel qu’il est prévu dans le contrat de bail.

Il peut en faire sa résidence principale ou en avoir un usage professionnel.

Il est tenu de payer le loyer et les ­charges, selon les termes et les modalités fixées avec le propriétaire.

Il doit aussi maintenir le logement en bon état, en prenant en charge son ­entretien courant et les menues réparations.

Enfin, il doit utiliser paisiblement les locaux sans causer de nuisances à ses voisins.

Le recouvrement des impayés

Quand un locataire ne paie plus son loyer, il ne faut pas laisser la situation s’­aggraver. ­

Le mieux est de solliciter d’abord les garanties qui ont été ­prises : une caution solidaire ou une assurance contre les loyers impayés, après avoir tenté une solution amiable.

Mais, en cas d’échec, il faudra poursuivre le locataire en justice pour se faire payer les arriérés de loyer. Le propriétaire devra faire résilier le bail et procéder à l’expulsion du locataire pour récupérer son logement.

Les particularités de la colocation

Pour tenir compte du développement de la colocation, la loi Alur du 24 mars 2014 a créé un mini-statut spécifique.

La loi Macron du 6 août 2015 a précisé par la suite que la location "consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat" ne constitue pas une colocation. Les dispositions de l’article 8-1 de la loi de 1989 ne jouent donc pas dans ce cas.