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Le droit au renouvellement du bail

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Les conditions du renouvellement

Caractéristique du bail commercial, le droit au renouvellement confère au locataire, à l’expiration du contrat (généralement au bout de 9 ans), le droit de poursuivre son activité grâce à la signature d’un nouveau bail (Code de commerce, art. L 145-8 à L 145-13). Ce droit au renouvellement est protégé par la loi : toute clause du bail privant le locataire de son droit au renouvellement est réputée non écrite (Code de commerce, art. L 145-15).

L'exercice du droit au renouvellement

Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement une fois parvenu à son terme. À défaut de réaction de la part du bailleur ou du locataire, il se poursuit aux mêmes conditions, sans qu’il y ait formation d’un nouveau contrat : on parle alors de tacite reconduction.

Le nouveau contrat de location

Le renouvellement du bail se fait aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent (Cass. civ. 3 du 12.10.82, n° 80-16.387), sauf si les parties décident de les modifier d'un commun accord. Le nouveau bail est normalement conclu pour la même durée que le précédent, c'est-à-dire 9 ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue (Code de Commerce, art. L 145-12).

Le loyer du bail renouvelé

Le loyer du bail renouvelé peut être fixé d'un commun accord entre le bailleur et le locataire. À défaut, il doit correspondre à la valeur locative des locaux commerciaux (Code de commerce, art. L 145-33).